پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد

پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد ، شماره تماس وکیل دادگستری : 09155129243

ویدئوی قراردادها و معاملات ملکی با بیان عباس شیروی وکیل پایه یک دادگستری 

 

 

اهمیت حضور وکیل در مسائل حقوقی ملکی :

به طور کلی مسائل حقوقی از پیچیدگیهای زیادی برخوردارند . سختی و مشکلات مربوط به مسائل حقوقی

از یک طرف و اختلاف نظر های حقوقدانان در این مبحث از سوی دیگر مشکلات کار را دو چندان نموده است .

مباحث و قوانین مدنی ایران که با عنایت به فقه اسلامی به تصویب رسیده است

مباحث بسیار جامع و کاملی است لذا تسلط به این قوانین کار هر کسی نیست .

تفسیر قوانین خصوصا قوانین حقوقی کشور ما در موفقیت در پرونده بسیار موثر خواهد بود

دعاوی حقوقی چه به عنوان خواهان باشید و چه خوانده پرونده باشید هم از لحاظ شکلی

و هم ماهوی اهمیت زیادی دارد و لذا باید دعوا به نحوی مطرح گردد که از لحاظ شکلی ایرادی نداشته باشد

و از لحاظ ماهیتی نیز باید بتوان به طور صحیح از آن دفاع نمود به عنوان مثال وقتی شما ملکی را می خرید

و فروشنده در موعد مقرر مبیع را تسلیم شما نمی نماید اگر تنها به الزام وی به تحویل مبیع اکتفا کنید

دعوای شما رد خواهد شد زیرا تا زمانی که عقد به اثبات نرسیده است

پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد

رسیدگی به آثار عقد بر خلاف قانون است این موضوع در هیچ جای قانون نوشته نشده است

اما فردی که می خواهد دعوا را مطرح کند یا از دعوای مطرح شده دفاع کند باید این اطلاعات را داشته باشد

توصیه می کنیم از یک وکیل با تجربه و متخصص  در امور ملکی ، پیش فروش ساختمان ، استفاده نمایید تا در زمان اقامه دعوا و یا در حین رسیدگی و دفاع دچار مشکل نشوید.

ویدئوی معرفی سامانه سراسری ثنا وکیل توسط عباس شیروی وکیل پایه یک دادگستری 

 

 

ثنا وکیل سامانه سراسری معرفی وکیل در ایران

پیش فروش ساختمان :

پیش فروش به آن دسته از املاکی گفته میشود که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت باشد ، توسط پیش فروشنده به فروش میرسد و اینگونه املاکی که تا قبل از تکمیل شدن توسط خریدار ، خریداری میشود ، پیش خرید می گویند .

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود ،

و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار ) دراید ،

مشمول مقررات قانون پیش فروش ساختمان است .

اشخاص ذیل می توانند به موجب این قانون و قراردادی که به موجب آن ، زمینی در اختیارشان قرار می گیرد ، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند :

1 – سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری ،

واحد های ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین ، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد .

2 – مستأجرین اراضی اعم از ملکی و دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند .

 

پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد

تماس با وکیل گروه توانا و عدالت جو و ثنا وکیل 09155129243 و 09306924956

در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :

1 – اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

2 – پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

3 – اوصاف و امکانت واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاق ها ، شماره طبقه ، پارکینگ و انباری

4 – مشخصات فنی و معماری ساختمانی .

مانند : موقعیت ، کاربری و مساحت کل عرصه و زیر بنا تعداد طبقات و کل واحد ها ،

نما ، نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک .

و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت مؤثر است .

5 – بها یا عوض در قراردادهای معوض ، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

6 – شماره قبوض اقساطی برای بها ، تحویل و انتقال قطعی

7 – زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

8 – تعیین تکلیف راجع به خسارت ، تضمینها و قرارداد بیمه ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

9 – تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه .

10 – معرفی داوران

قرارداد پیش فروش نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن ، با رعایت ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان ،

از طریق تنظیم سند رسمی انتقال نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد .

اگر در معامله خود دچار زیان شده اید و ملکی را پیش خرید کرده اید که طرف معامله به تعهدات خود عمل ننموده است ،

با پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد تماس بگیرید .

مشاوره با پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد رایگان می باشد .

پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد

تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است :

1 – سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا

یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است .

2 – پروانه ساخت کل ساختمان و شناسه فنی مستقل برای هر واحد

3 – بیمه نامه

4 – تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

5 – پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه ،

از قبیل اماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد ،

اجازه پیش فروش واحد های مذکور منوط به حداقل سی درصد پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می باشد .

تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از ان ،

نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی ،

صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می گیرد .

پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد

جریمه تاخیر در قرارداد پیش فروش :

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل خریدار ندهد ،

و یا به تعهدات خود عمل ننماید مکلف است جریمه تاخیر بپردازد .

مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نماید .

اجرای این مقررات مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست .

پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد ، آماده ارئه خدمات حقوقی به شما می باشد .

امورات ملکی خود را به پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد بسپارید .

جریمه تاخیر عبارت است از :

1 – در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی مانند پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد ،

تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده .

2 – در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی ،

روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدر السهم پیش خریدار .

3 – در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال ، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد .

در صورتی که مساحت بنا ، بر اساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ،

مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت .

اما اگر مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد ، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند ،

و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد ، صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد .

در تمام مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده ، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال میکند ،

پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا براورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد .

در صورت عدم توافق طرفین ، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا ،

طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد کند

پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد

ضمانت اجرا در قرارداد پیش فروش:

پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ،

در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است .

و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه کند .

چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود ،

پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت  خسارت وارده خواهد بود .

در مواردی که بانک ها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش ، تسهیلات خرید می دهند ،

وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز،

و مالکیت عرصه و نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می شود .

تماس مستقیم با وکیل پایه یک دادگستری در مشهد : 09155129243

ثنا وکیل سامانه معرفی وکیل در ایران 

صلاحیت رسیدگی به دعاوی ملکی :

بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی در دادگاهی به عمل می آید

که خوانده در آن حوزه اقامت دارد . در خصوص اموال غیر منقول از باب صلاحیت محلی دعوا

باید در دادگاهی مطرح شود که مال غیر منقول در آن حوزه قرار دارد

اگر خوانده چند مال غیر منقول داشته باشد و شما می خواهید علیه وی اقامه دعوا نمایدد

در هر یک از حوزه های قضایی محل وقوع ملک می توانید دعوا را مطرح کنید

و اگر دادگاهی قبلا شروع به رسیدگی کرده است

صلاحیت رسیدگی با آن دادگاه است . در مواردی که خوانده چند ملک دارد و شما در خصوص یکی

از اموال غیر منقول او می خواهید در محل وقوع ملک اقامه دعوا نمایید

باید دادخواست جداگانه به همان دادگاه صالح تقدیم کنید .

از باب صلاحیت ذاتی :

با توجه به تشکیل شوراهای حل اختلاف کلیه دعاوی مالی تا مبلغ بیست میلیون تومان در صلاحیت

شوراها ی حل اختلاف است و بیش از این مبلغ با دادگاه حقوقی می باشد اما در خصوص اموال غیر منقول

همه دعاوی حتی کمتر از مبلغ بیست میلیون تومان هم در صلاحیت دادگاه است

به عبارت دیگر شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعوی مربوط به اموال غیر منقول را ندارد .

سئوال :

یک دستگاه آپارتمان به صورت پیش فروش خریداری کرده ام فروشنده قرار بود در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا کند و سند رسمی تنظیم نماید ولی با گذشت حدود نه ماه تمام از حضور امتناع می کند ضمن اینکه ساخت را هم فعلا تعطیل کرده است برای اینکه وی را ملزم به تنظیم سند پیش فروش نمایم و تعهداتش را انجام دهد چه راهکار قانونی وجود دارد ؟

پاسخ :

از طریق دادسرای عمومی و انقلاب می توانید علیه و ی اعلام جرم نمایید زیرا تنظیم نکردن سند رسمی در معاملات پیش فروش جرم تلقی و مستوجب مجازات است . ضمن اینکه از طریق دادگاههای عمومی حقوقی هم الزام به انجام تعهدات و تنظیم سند پیش فروش را می توانید مطرح نمایید

پیش فروش – وکیل ملکی در مشهد ، وکیل حقوقی در مشهد ، وکیل مشهد

گروه وکلای توانا ، بهترین وکلا را در زمینه خانواده ، حقوقی ، کیفری و کلاهبرداری و ملکی در اختیار دارد .

جهت وکالت و مشاوره با ما تماس بگیرید : وکیل شیروی 09155129243 و 09306924956